弊社ではマンション・アパートオーナー向け火災保険やマンション管理組合・管理会社向けの火災保険について取り扱いやお問い合わせを多く頂いております。
そのご縁から、火災保険満期時にマンション管理組合の理事会や会合に参加させて頂いて火災保険のご説明なども行っております。
お客様からは保険の話だけではなく様々なお悩みをお聞きするのですが、最近は以下のようなお悩みを良く耳にします。
これらの課題を放置してしまうと、生活の快適さだけでなくマンション全体の資産価値にも影響しかねません。
今回は、住民の暮らしを支えるマンション管理組合が直面しやすい上記の課題について、弊社が実際にマンション管理組合から聞いた解決策のアイデアをお伝えさせて頂きます。
目次
多くの管理組合が頭を抱えるのが、理事や役員のなり手不足です。
輪番制で順番に担当しても「自分はやりたくない」という声が多く、さらに高齢化によって役員を務めるのが難しいという事情も加わり、運営が滞るケースが増えています。
若い世代は共働き世帯が増加しており、仕事はもちろん子育てで多忙を極めるため、理事や役員の活動時間を奪われたくないと思っているのが実情です。
理事や役員のなり手不足の問題は後述する「管理組合の業務過多」「住民の無関心層の増加」も原因に含まれます。
なお、理事や役員の心理的な負担を軽減すると言う意味では管理組合賠償責任保険も有効です。
役員の業務中に起きたミスやトラブルを保険でカバーできるため、責任の重さに尻込みしていた方も引き受けやすくなります。
マンション管理組合の理事や役員の業務は、会議の調整や出席、修繕対応や計画の検討、マンション内のトラブル対応など多岐に渡ります。
しかも、自治会との連携や地域活動（清掃、防犯パトロール、イベント参加）まで求められることなどの負担も大きく、役員のモチベーション維持も課題となっております。
解決策としては業務のIT化推進（Web会議やクラウドストレージ利用など）や、業務の外部委託（外部管理者方式・第三者管理方式）などによる負担軽減があります。
しかし、運営ノウハウや管理規約の再構築や費用（管理費）の増加などのデメリットもあります。
昨今は外部委託が注目されておりますが、外部の業者にすべてを一任していると住民の声が届きにくくトラブルや不満の声に繋がることも懸念されます。
仮に外部委託を利用するとしても、自主管理を目指し住民全体で業者選定を行い委託出来る業務は積極的に委託して負担軽減を行い、その上で組合員が「監視・監督」をする事が大切です。
また他の管理組合との勉強会や情報共有の場などもあったほうが意見交換の場となり他の管理組合の好事例などを取り入れることなども業務効率化に繋がっていきます。
これはマンションだけの問題ではないですが、社会的構造や価値観の変化によって、隣人や地域コミュニティとの人付き合いについて無関心な人が増えております。
無関心層が増加すると、住民同士の協力体制も薄れてしまい、規律や治安が悪化する懸念があります。そうなると住環境が悪くなりマンション自体の資産価値も下がってしまうリスクがあります。
資産価値維持のためには、住民一人ひとりに関心を持ってもらうための意識醸成が不可欠ですが、住民の関心を集めることは簡単ではありません。
住民同志の繋がりを保つためには情報発信やイベント開催など継続した地道な努力が必要です。
例えば、修繕積立金の状況や計画を発信して透明性を確保する事や、理事会について議題はもちろん何が決まって住民にどう影響するのかを定期的に発信する。（マンション保険が満期を迎えた際は加入状況や補償内容等を発信するのもオススメです）
資産価値を守る活動として清掃活動や防災や防犯訓練、そして子育て世代や日曜大工の交流会など住民が共鳴する様な共通のテーマで住民同士のつながりを強化する様な住民参加型イベントの開催することが有効です
この様に管理組合の活動をアピールして、住民の方にも関心を持っていただくことが管理組合運営を円滑に進めていく上でも重要なポイントとなります。
マンション管理でもっとも大きな対応が大規模修繕工事です。
大規模修繕には住民の決議が必要ですが「工事の必要性が理解されない」「費用負担に抵抗がある」といった声が上がり合意形成は簡単ではありません。
最近では共用部分の維持・保存を目的とする大規模修繕工事（外壁の塗り替え、屋上防水のやり直し等）に必要な普通決議（過半数の合意形成）すら難しい事例が増えて来ています。
そうなると、特別決議 （共用部分の変更）となる4分の3以上、建替え決議となる5分の4以上の合意形成は更に難しい状況になっています。
こうした背景を受けて、2025年5月に区分所有法などのマンション関連法が改正され、2026年4月1日に施行される予定です。
今回の改正では以下のような内容が盛り込まれています。
これにより、これまで困難だった修繕や建替えが進めやすくなり、管理組合の運営負担も軽くなることが期待されます。
大規模修繕で問題となるのは住民との合意形成だけではありません。大きな問題になるのが資金面です。資材価格の高騰や積立金不足により、修繕時期の先延ばしや内容縮小を検討せざるを得ないケースも増えています。
そんな資金面の問題を小さくするためにも、積立型保険を活用し、保険と貯蓄（修繕資金を確保）を両立させるのも一つの手です。
具体的な修繕金の積立方法としては以下が挙げられます。
大規模修繕への不安を軽減するためには、日常的な経費削減も大切です。共用部の電気料金削減など、日々の支出を見直すことが将来の資金づくりにつながります。
例えば、電子ブレーカー（またはスマートブレーカー）を導入して契約電力を最適化する方法があります。
通常マンションのブレーカー契約では、年で一番大きく使う瞬間的な最大使用量（ピーク電力）に合わせて、大きな容量で契約をしているため、そのピークに合わせた高い基本料金を払い続けています。
電子ブレーカーは、このピーク電力を電子制御で監視・抑制することで、電力会社との契約容量を、平均的な使用量に近い使用量に引き下げることができます。
※電子ブレーカーで削減できるのは、主に契約電力の容量に応じて決まる基本料金です。使用した電力量（従量料金）は変わりません。
他にも共用部分の照明をLED化にしたり人感・照度センサーにすることで電気代を削減したり、エレベーターが２基ある場合は利用者が少ない深夜のエレベーターを１基のみ運転を中止するなど、この様な電気代などに関わる削減は住民にも分かりやすいため、修繕費用の理解を得やすくなる副次効果もあります。
また、「先進的窓リノベ2025事業」などの補助金制度を活用することで、省エネリフォームや設備更新の費用を抑えることも可能です。補助金申請には専門業者の協力が必要ですが、うまく活用できれば住民の負担感を軽減し、合意形成の後押しにもつながります。
マンション管理組合が抱える課題は、役員不足や住民の無関心、大規模修繕の合意形成、そして日常的な経費削減など、多岐にわたります。
しかし根本にあるのは「人」と「お金」の問題であり、放置すれば生活の快適さやマンションの資産価値に大きな影響を及ぼしかねません。
管理組合賠償責任保険や積立型保険を有効活用することで、そのリスクを軽減できます。
弊社セフティーでは、管理組合のお客様から「火災保険の見直し」「管理組合賠償責任保険の導入」「電気料金削減のご相談」など、幅広いご相談をいただいております。
特にマンションの火災保険の見直しは安心してお任せください。築年数の経過や補償内容の過不足によって、保険料を払い過ぎているケースや、逆に必要な補償が不足しているケースも少なくありません。
定期的に契約内容を点検し、最新の建物評価や補償ニーズに合わせて見直すことで、経費削減とリスク対策の両立が可能になります。
１社だけではなく複数社お見積りをすること、そして代理店の事故対応能力やノウハウも大切です。
「うちのマンションもそろそろ準備が必要かも…」と感じたら、どうぞお気軽にご相談ください。地域に根ざした代理店として、皆さまの資産を守るお手伝いをさせていただきます。
